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全国首个取消限售政策城市出现 调控或释放放松信号?

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  • 2019-06-19
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简介本报记者王松才  在楼市调控政策不断加码的当下,全国首个给政策松绑的城市出现了。&nb

    本报记者 王松才

      在楼市调控政策不断加码的当下,全国首个给政策松绑的城市出现了。

      12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号),通知第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。

      菏泽取消新房和二手房限售政策

      上述通知称,取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

      因此,山东菏泽这个三线城市成为了全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

      12月19日,房地产研究专家章林晓在接受中国经济时报记者采访时表示,菏泽取消限售政策,其原因不外乎三种可能:一是实施限售政策效果不明显,甚至实施效果与原先预期相反;二是需要实施限售政策的背景已经不复存在;三是遇到了某种压力,不得不取消限售。

      章林晓认为,从可靠途径观察分析菏泽房地产市场,当前菏泽楼市成交量和成交价格都回落明显,而且土地市场出让溢价率也不高,因此,菏泽取消限售显然不可能是由于上述第一种原因,而只可能是由于第二或第三种原因或两种原因共同作用的结果。

      “菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。”上海(楼盘)易居房地产研究院总监严跃进对中国经济时报记者表示,政策取消意味着某种程度上购房压力开始变小,三四线城市过去库存消化速度是比较快的,而现在因为棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,实际上库存基本面正在发生变化。从去库存周期也可以看出,近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。

      对于菏泽取消限售政策的原因,同策研究院总监张宏伟表示,菏泽一年的棚改量很大,市场好的阶段交易活跃,但当棚改降速货币化安置比例降低,市场迅速下滑,压力巨大,不得不取消应对。

      由于菏泽市棚改进程在2016、2017年连续两年高歌猛进,棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。据同策研究院数据统计,2018年菏泽的棚改量高达61896套,位列全省第二,仅次于日照(楼盘)的86000套。

      调控政策或释放放松信号?

      历经了两年多的调控政策高压,许多城市的房地产市场逐步冷却,山东菏泽此举是否会打开潘多拉魔盒,成为楼市调控放松的重要信号并蔓延到全国呢?

      新城控股副总裁欧阳捷分析称:“政策放松是大势趋向,但全国不会取消限购。放松的边界将聚焦在限购条件上。三四线城市投机客已退潮,自住客2套住房已经足够,限购已无必要,不过,放松限购可能只做不说,以免炒作。全面放开限购2套的可能性不会太大,毕竟多数一二线城市仍然是供不应求、需要抑制需求的。”

      易居严跃进对中国经济时报记者表示,菏泽此次出台限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

      张宏伟则认为,菏泽此举不具备效仿意义。因为社交媒体已经刷屏,因舆论压力菏泽的限售取消政策极有可能终止。另外,楼市调控“维稳”仍然是基调,不可能松动,尤其是一二线城市,不需要乱猜想。

      严跃进告诉本报记者,菏泽的限售政策取消,至少说明了两点政策动向。第一,因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整政策。第二,政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

      严跃进表示,此类政策取消,对于后续市场的信号意义大于实际影响。菏泽取消限售,预计后续跟进模仿的城市会增加,并且会减少一些看空情绪,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。

      菏泽取消限售之后,这是否是房地产调控放松打响的第一枪?取消限售后房价会否报复性反弹?

      章林晓告诉本报记者,房地产调控强调的是因城施策,许多城市特别是三四线城市最近这波房价上涨,很大原因在于棚改在短期内刺激了楼市的刚性需求和跟风的投机性需求,现在随着棚改政策的调整,这种需求现在基本上已经趋向消失。

      “取消限售后房价会否报复性反弹,从总体而言,关键还得看货币供应量。当前,从国际国内宏观经济背景分析,货币宽松空间不大,因此,房价报复性反弹的可能性不大。”章林晓认为。

    

    (责任编辑:王治强 HF013)

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